【テーマ別】よくある質問（FAQ）

住まいづくり全般

住まいづくり

住まいづくりのお金(見積もり・契約・工事費など)

住宅ローン(フラット35)

構造(耐震性など)

工事監理

欠陥・瑕疵

近隣とのトラブル(騒音・日照権)

不動産取引に関するトラブル(解約・損害賠償)

賃貸住宅

賃貸住宅のお金(礼金・更新料など)

分譲マンション

マンションの修繕

マンション管理組合の運営

マンション管理会社

マンション管理規約の改定

マンション管理費の滞納

家づくりを依頼したいけど、どこに頼めばいいか見当がつきません。どうやって情報を集めればいいですか?

住宅を新築する場合、建築士事務所へ依頼することも選択肢の1つです。住宅建設は、大きく分けて「設計」して「施工」となりますので、新築する場合は「設計」の専門家である建築士に相談し、大工の棟梁や工務店、建設会社やハウスメーカーなどに聞いて、情報収集をしましょう。建築士事務所に相談すれば、施工者の情報も教えてもらえますし、建築士事務所を開設している施工者もいます。個人で施工者を選ぶ場合、完成している建物を自分の目で実際に見て、自分の感性に合う施工者を選ぶことも大事です。(一般社団法人　広島県建築士事務所協会)

建築士事務所に依頼するより、工務店に依頼した方が安く済むのでは?

工務店に設計・監理、施工を依頼すると一般的に設計・監理費は安く済むかもしれませんが、施工費が高いか安いかはトータル的には分かりません。営業マンが契約時に「設計料は無料にします」と言うことがありますが、設計にも人件費や申請費などの費用が発生します。「設計が無料」ということはあり得ませんので注意してください。工務店が建築士事務所を開設している場合、設計と施工の両者ができますが、一概に「安く済む」とは言えません。(一般社団法人　広島県建築士事務所協会)

意匠図・構造図・設備図があると聞きました。何がどう違うのですか?

意匠図とは建物内外の仕上表・平面図・立面図・詳細図などを示した図面。構造図とは建物の基礎から柱、梁、床、壁などの骨組図などを示した図面。設備図とは給排水衛生設備図・電気設備図・空調設備図などを示した図面です。(一般社団法人　広島県建築士事務所協会)

工事の流れを教えて下さい。

一般的な住宅の主な工事を抜粋すれば、「仮設工事(着工時～地鎮祭、縄張り確認)」→「基礎工事・木工事(建方工事～上棟式)」→「屋根工事・仕上げ工事(外部、内部)」→「設備工事(給排水、電気工事等)」→「外構工事」→「竣功(検査、竣工式)」となります。設備工事で埋設する配管や配線工事は、建築工程に合わせて順次施工されます。実際は多くの各種専門工事に別れ、たくさんの工事が同時に行われています。(一般社団法人　広島県建築士事務所協会)

住宅の新築を考えています。エコキュート、長期優良住宅、融資についてポイントはありますか?

近年、エコキュートやオール電化などの省エネ設備を設置した住宅が増えています。月々のランニングコストは確かに安いのですが、イニシャルコスト(機器などの初期投資費用)を含めて検討する必要があります。長期優良住宅の認定を受けると、所得税や固定資産税の減税などのメリットがあります。建設費は通常よりも高くなりますが、国の補助金を受けられる場合もあります。また、契約をする場合は、使用材料、設備機器などを綿密に決めておくことが重要です。(広島市(住宅相談・建築士))

築約30年の木造住宅のリフォームを検討しています。希望どおりのリフォームを実現するためのアドバイスはありますか?

リフォームする前に、建物の水平や垂直、基礎コンクリートの強度など建物全体の調査をするとよいでしょう。その結果によっては、耐震診断を実施し、診断の結果によって補強とリフォームを同時に行うと工事費も抑えることができます。また、設計・監理と施工は分けて、第三者の建築士に依頼し、図面どおりに工事がなされているか監理してもらうと間違いや手抜きがないため安心です。(広島市(住宅相談・建築士))

高齢で要介護認定を受けている母親が、家族の留守の時に風呂の湯を沸騰させており、火事にならないか心配です。どうしたらよいでしょうか?

リモコンなどの操作で、一定の湯しか出ない設定にできる設備があります。また、お湯の温度も設定しておけば火事になるような温度の上昇はないでしょう。また、火事が心配であれば台所はIHコンロがよいでしょう。(広島市(住宅相談・建築士))

外部塗装の見積もりをしたら、近隣と比較して料金が高いよう思います。どうすればよいでしょうか?

吹付ける塗料によって単価は大きく異なります。同じ塗料で他の業者の見積もりと比較してみてはいかがでしょうか。また、特別に料金が安い訪問セールス等は問題がある場合が多いため、地元で信頼のある業者さん等に相談してください。(公益社団法人　広島県建築士会)

見積書を見ると「○○一式」と書いてあり詳細が分かりません。

見積書は必ず、種目内訳→科目内訳→細目内訳と明細まで記載されてあるのが原則です。○○一式の見積書は不備ですので、業者に明細の提示を要求しましょう。(一般社団法人　広島県建築士事務所協会)

契約書はどんなところをチェックしておけばいいですか?

設計監理者がいる場合は、監理者が代わりにチェックしてくれます。直接施工業者と工事契約を結ぶ場合は、「工期(着手・完成)」、「請負代金(支払方法)」を確認しましょう。特に工事範囲など設計図に記載されてない項目を「別途工事等」で除外してある場合があるので注意が必要です。(一般社団法人　広島県建築士事務所協会)

土地と建物を購入する契約をした後、事情により解約をしたところ、40万の違約金を要求されました。支払う必要がありますか?

契約の条件に解約に関する記述がありませんか?契約までの業務はサービスとなるものもありますが、契約後に設計などを行っている場合は、応分の負担が必要な場合があると思われます。(公益社団法人　広島県建築士会)

自宅屋根に防水シートを設置しましたが、屋根の傾斜がないため、水が溜まる状態でした。業者に処置してもらった所、多額の請求がきました。最初に水が溜まると分かっていたら、シートを設置しなかったのに説明がなかったと業者に伝えた所、シートを撤去し、塗料を何回か塗ったようです。どうすればよいでしょうか?

契約内容にもよりますが、シート防水を撤去して金額の安い塗膜防水にした場合は、差額を返金要求ができると思います。(広島市(住宅相談・弁護士))

住宅を購入しようと考えていますが、離婚の際に財産分与の対象となりますか?

経緯にもよりますが、同居期間中に蓄えた財産については原則として分与の対象となることがあります。(広島市(住宅相談・弁護士))

申込者の年齢に制限はありますか。

年齢は申込時現在、70歳未満の方となります。なお、親子リレー返済をご利用いただく場合は、70歳以上の方でもお申込みいただくことができます。(住宅金融支援機構中国支店)

親子や夫婦で申し込めますか。

お申込みできます。ただし、連帯債務者となり、お申込みされた住宅に住んでいただく必要があります。また、連帯債務者になられる方は1名となります。(住宅金融支援機構中国支店)

収入を合算して申込みできますか。またその場合に条件はありますか。

次の全ての要件にあてはまれば収入を合算して申し込むことができます。収入合算できる方

1. 直系親族、配偶者、婚約者または内縁関係にある方　1名に限ります　借入申込時の年齢が70歳未満である方　申込本人とお申込みされた住宅に同居される方　連帯債務者となることができる方
2. 収入合算できる金額
   収入合算できる金額は収入合算者の年収の全額まで可能です。ただし、合算額が収入合算者の年収の50%を超える場合には、返済期間が短くなる場合があります。詳しくは下記の例を参照ください。

収入合算した場合の返済期間
最長返済期間=80歳-「次のうち年齢が高い方のお申込時の年齢(1年未満切り上げ)」
(1)申込本人(※)(2)合算額が収入合算者の年収の50%を超える場合の収入合算者
※親子リレー返済を利用する場合は上記にかかわらず、後継者の年齢をもとに算定します。

【例】

申込本人(30歳)の収入が400万円、収入合算者(55歳)の年収が600万円の場合
→収入合算者の年収(600万円)を全額合算することができます。この場合、最長返済期間については、収入合算者の年齢(56歳(1歳未満切り上げ))が基準となりますので、返済期間は24年が最長となります。
なお、収入合算を300万円以下(600万円の50%以下)とする場合には、申込本人の年齢(31歳(1歳未満切り上げ))が基準となりますので、返済期間は35年まで選択いただけます。(住宅金融支援機構中国支店)

年収による融資額などの制限はありますか。

融資を受けるための最低年収などの制限はありません。
ただし、年収に見合った返済負担となるように融資額を設定していただきます。
具体的には、次の基準があります。
　年収に占めるすべてのお借入れ※の年間合計返済額の割合(=総返済負担率)が次の基準以下であること。

年収　400万円未満　基準　30%以下
年収　400万円以上　基準　35%以下

※すべてのお借入れとは、フラット35による借入れのほか、フラット35以外の住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローン(クレジットカードによるキャッシングや商品の分割払い、リボ払いによる購入を含みます。)などの借入れをいいます。(住宅金融支援機構中国支店)

どのような住宅が融資の対象になりますか。

次の全てにあてはまる住宅が融資の対象になります。

1. 申込本人またはご親族が自らお住まいになるための住宅
2. 建設費または購入価額が1億円以下の住宅
3. 耐久性など一定の技術基準を満たしている住宅
4. (新築住宅の場合)借入申込日において竣工から2年以内の住宅で人が住んだことがない住宅
5. (中古住宅の場合)借入申込日において築後年数が2年を超えている住宅または既に人が住んだことがある住宅　(住宅金融支援機構中国支店)

いくらまで借りることができますか。

地域や住宅の種類にかかわらず、100万円以上8,000万円以下(1万円単位)で、建設費または購入価格の100%以内(非住宅部分の工事費を除く。)までご利用いただくことができます。

ただし、収入に応じた返済額となるように融資額を設定していただきます。(住宅金融支援機構中国支店)

返済期間は最長何年ですか。

返済期間は15年以上35年以内(1年単位)です。ただし、完済時の年齢が80歳となるまでの年数と比較していずれか短い年数とします。また、申込者または連帯債務者が60歳以上の場合は、返済期間は10年以上とします。

最長返済期間=「80歳」-「申込本人の申込時の年齢(1歳未満切り上げ)」

※)親子リレー返済をご利用いただく場合は、後継者の借入申込時の年齢をもとに返済期間を選択することができます。(住宅金融支援機構中国支店)

団体信用生命保険制度とはどういうものですか。

フラット35の住宅ローンを受けられた方が、万一のことがあった場合、団体信用生命保険契約に基づいて支払われる保険金によって債務を完済し、家族の生活基盤の安定を図ることを目的とした制度です。(住宅金融支援機構中国支店)

保証人や保証料は必要ですか。

保証人は不要です。また、お借入れ時に別途保証料をお支払いいただく必要もありません。(住宅金融支援機構中国支店)

敷地面積に制限はありますか。

敷地の面積は、問いません。(住宅金融支援機構中国支店)

マンションの外壁や窓枠、床などにクラックが見られます。耐力上の問題はありませんか?

経年によりクラックが生じていると思われます。すぐに構造的な問題があるとは言えませんが、施工業者等に依頼し、現地調査の上、劣化の状況を確認し、剥落等の危険があれば改修工事が必要となります。(公益社団法人　広島県建築士会)

マンションを購入した後、住戸内の壁の亀裂が見つかり、業者と揉めています。壁の亀裂は欠陥と言えますか?

亀裂の場所や大きさ、角度によって原因は異なります。なお、有害なひび割れを生じさせないため、建築基準法施行令第71条～79条では、コンクリートの材料や強度、型枠の存知期間や鉄筋のかぶり厚さなどが定められています。(広島市(住宅相談・建築士))

建築後35年を経過しているため、工務店に耐震強度を見てもらいたいです。どのような調査をしてもらえばいいですか?

耐震診断には簡易な診断方法と詳細な診断があるが、簡易な診断方法について行い、耐力不足等があれば詳細診断を行い補強方法などの検討をする必要があると思います。(公益社団法人　広島県建築士会)

中古の分譲マンションを購入する予定です。購入する際、耐震性はどのように見極めたらよいでしょうか?

昭和56年5月以前に着工された建物は現行の耐震基準には適合していないおそれがあります。正確な耐震性を知るためには、耐震診断をする必要がありますが、耐震診断にはコンクリートの劣化状況を調べるためのコア抜きが必要となるため、耐震診断を実施していない建物の耐震性を購入前に正確に見極めることは困難だと思われます。(広島市(住宅相談・建築士))

住宅の新築を依頼しています。施工について心配なため、チェックしてくれる人はいませんか?

施工者以外の建築士に依頼し工事監理をしてもらうと良いと思いますが費用が必要です。事務所協会のホームページから近くの建築士事務所を検索し相談してみてはどうですか。(公益社団法人　広島県建築士会)

工事中に立ち会いをするといいと言われましたが、どのタイミングで行うのがいいですか。またどんなことを確認すればいいですか?

工事が始まる前に、「どの内容について立ち会うか」を打ち合わせしておくことが望ましいです。例えば「家の配置を縄張りで確認する」「仕上げ材の確認をする」「設備機器類の色や配置を確認する」などさまざまありますが、細かくは専門家と相談することをお薦めします。工事着工後の変更指示は、工期や金額にも影響することがあります。設計図面の時点で、仕上げ材や設備機器の種類・配置については十分話し合って決定しておきましょう。(一般社団法人　広島県建築士事務所協会)

工事中には何をチェックしておけばいいですか?

設計を建築士事務所に依頼している場合、設計の段階で納得するまで十分打ち合わせ、図面通り施工しているかを工事監理してくれていますので、あまり心配はありません。監理者がいない場合、施主が自分ですべての項目をチェックすることは非常に難しいので、専門家である建築士事務所に相談することをお勧めします。(一般社団法人　広島県建築士事務所協会)

引き渡し時には何をチェックすればいいですか?

引き渡しは、施主・監理者・建設会社の立ち会いのもと行われます。建物の引渡しを受ける施主検査の前には、建設会社や工務店が社内検査をしているのが一般的です。そこから報告を受けた後、依頼した内容の工事が満足できる仕上がりになっているかどうか、目視と機能点検(建具の開け閉めや、スイッチのON・OFF等)を行いましょう。設備機器類については使用方法の確認、メンテナンス方法やメーカーの連絡先などを書面に整理してもらうといいでしょう。少しでも気になることは確認しましょう。(一般社団法人　広島県建築士事務所協会)

建売住宅を購入しました。壁クロスの浮き、はがれやカーテンレールのがたつき等の不具合があるため、何度も補修依頼をしましたが、業者が対応してくれないため、どうすればよいでしょうか?

瑕疵担保期間内である場合は、施工業者に補修工事を依頼してください。対応してくれない場合は、仲介業者等の第三者に依頼するか、建設業法による指導や訴訟が必要となります。(公益社団法人　広島県建築士会)

購入を検討している中古住宅について、リフォーム業者から床が傾いていると言われました。どうすればよいでしょうか?

地盤、基礎、床組みなどの調査をする必要があります。近くの工務店又は設計事務所に調査を依頼するよう大家や仲介業者に相談してしてはどうでしょうか。(公益社団法人　広島県建築士会)

リフォーム工事に一部施工ミスがあったため補修を行いましたが、その後も次々と補修を要求され困っています。どうすればよいでしょうか?(施工者からの相談)

施主に工事の瑕疵についてよく説明し、理解を求めてください。法外な要求に対しては訴訟、建設工事紛争審査会などで対応する方法もあります。(公益社団法人　広島県建築士会)

欠陥住宅被害に合わないためのノウハウはありますか?

被害に合わないための決定的なノウハウは、残念ながら存在しません。しかし一般的に、欠陥住宅の被害に合いやすい人はいます。雑誌・広告やチラシにのめり込む人・断ることを知らない人・契約を急ぐ人・営業マンをすぐに信用する人は、欠陥住宅の被害に遭いやす傾向があります。おかしいなと思った時は、行政機関の住宅相談窓口等を利用するのも一手ですが、専門家に相談してみてください。(一般社団法人　広島県建築士事務所協会)

マンションの地下に湧き水が発生し、水はけが悪い状況です。マンションの構造上の欠陥として、業者に瑕疵担保責任を追及できますか?

実際の状況を見てみないと、瑕疵担保責任を追及できかどうかの判断は困難ですが、一般的には、基礎などのコンクリートが吸水し、内側に水が出てくる現象だと思われます。当初の地盤調査書を見て水位が地表面からどれくらいの所にあるかを確認してください。また、今後の対応として基礎などの外側から防水することは非常に困難だと思われます。(広島市(住宅相談・建築士))

リフォームした床のフローリングが誰が見ても分かるくらいずさんな施工です。業者に手直しをお願いしましたが、「基準を満たしています」と言って相手にしてくれません。どうすればよいでしょうか?

まず、第三者である建築士などの専門家に現地調査を依頼し、瑕疵かどうかを明確にする必要があります。(広島市(住宅相談・建築士))

業者に相談して数年前に建てた注文住宅で、建築直後から雨漏りや、壁に隙間ができるなどの問題が起きています。不動産業者に相談しても、何も対処してくれません。これらの問題が欠陥といえる場合、どのような法的対処法がありますか?

まず、瑕疵担保責任の追及が考えられます。また、修理ではなく損害賠償(修理費用)を求めることも考えられます。設計士に対しては、債務不履行責任(証明助言義務違反)を問うこともできると思われます。(広島市(住宅相談・弁護士))

約10年前に注文住宅を購入しましたが、当初から雨漏りがします。建物を建てた業者が「雨漏りの補修については無償でする」と一筆かいており、これまでは無償で修理をしてきましたが、別の業者と合併してから、今後の補修は有償になると言われました。無償で修理してもらえませんか?

品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)で10年の瑕疵担保責任があります。業者が合併しても瑕疵担保責任は免れないと思われます。(広島市(住宅相談・弁護士))

マンションの屋外鉄骨階段に雨水が溜まり錆びるため、業者は階段に穴を開けて対応すると言うが問題ないでしょうか?

階段の水勾配がうまく取れていないため、雨水が溜まることが考えられます。対応としては、踏面にモルタルなどで勾配をつけるか、水たまりの著しい部分に排水パイプを設けるなどの方法もあるため、業者とよく相談してみてください。(公益社団法人　広島県建築士会)

築1年位の木造2階建て住宅で結露がひどく、業者に何回も見てもらいましたが改善しません。冷暖房はエアコンを利用し、昼間は窓を開けるようにしていますが、どうすればよいでしょうか?

冬場だけでなく夏も結露が発生する場合は、壁の通気工法などの施工に問題があることも考えられるため、業者に調査してもらう必要があります。(公益社団法人　広島県建築士会)

深夜や早朝の上階の子供のバタバタ音や近隣工場の騒音に悩まされています。どうすればよいでしょうか?

騒音問題は個人差があり、またハード面の問題もあるため、その都度調査する必要があります。管理組合に実情を話し、加害者へ注意喚起してもらうことも考えられます。(NPO法人　広島県マンション管理組合連合会)

上階からの騒音がひどいので困っている。何か方法があれば教えてほしい。

専有部分から発生される音が受忍の限度(我慢の限度)を超えるものであれば、違法行為になる可能性があり、法的措置により解決する方法があります。上下階等特定の者だけに迷惑を及ぼす場合は、当事者間で解決すべき問題ですが、上階の人に言いにくいということであれば、管理組合役員及び管理会社から申入れしてもらう方法もあります。しかし音の問題は人によって気になり方が違うと言われており、日ごろからマンション内のコミュニケーションを取っておくことでお互いに気を遣いあう意識が醸成され、騒音問題の発生を少なくすると言われています。(広島県マンション管理士会)

南側に住宅が建つと日が当たらなくなってしまいます。どのようにしたらよいでしょうか?

建築基準法では集団規定と単体規定があり、建ぺい率や容積率、採光、高さ制限などの基準に適合する必要があります。また、民法第234条では、建築物を隣地境界線より50cm以上離すことや、同法第235条では隣地より1m以内に観望できる窓に目隠しを設置することなどが定められています。相談の住宅が建築基準法や民法などの法律に違反していない場合、日影の時間が受忍の限度を超えるかどうかは、条件によって異なるため、弁護士など法律の専門家にご相談ください。(広島市(住宅相談・建築士))

計画中の住宅に建築基準法違反があり、受忍限度を超える日照権侵害が認められる場合は、建築差止めが可能です。しかし、南側の建物が2階建で、自宅1階のリビングの日当たりが悪くなる程度であれば、日照権侵害を理由に施主に対して責任を追及することは一般的に難しいと思われます。とはいえ、計画修正の申入れはしておくべきでしょう。(広島市(住宅相談・弁護士))

中古マンションを購入し、入居して3ヶ月目に隣に暴力団員が入居していることがわかりました。仲介業者から説明は受けていないため、契約解除か損害賠償はできますか?

暴力団らしき者が出入りしていたとしても、過去に大きな問題がなく日常生活に支障はなく、隠れたる瑕疵に当たりません。契約解除も損害賠償請求もできないと思われます。(公益社団法人　全日本不動産協会広島県本部)

購入した中古住宅の前住人が、この家の1室で自殺を図り搬送先の病院で1週間後に亡くなったと後から知りました。このことは仲介業者から説明を受けていません。解約か損害賠償請求はできますか?

病院で亡くなったとはいえ、自殺を図ったのがこの家の1室であり、自殺という忌まわしい心理的瑕疵は消えないため説明義務はあり、損害賠償はできると思われます。(公益社団法人　全日本不動産協会広島県本部)

自殺があった以前の家が解体された土地に新築にされた住宅を購入した。仲介業者からの説明はなく、説明があれば私は購入しませんでした。契約解除か損害賠償請求はできますか?

嫌悪すべき心理的欠陥の対象はもはや特定できない一空間内におけるものに変容しており、居住の用に適さないとは言えないため、解約も損害賠償もできないと思われます。(公益社団法人　全日本不動産協会広島県本部)

新築の戸建住宅を購入後、数年前に敷地内で殺人事件があったと知りましたが、仲介業者から説明はありませんでした。説明義務違反になりませんか?

3年前に殺人事件があったという事実は土地及び建物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景に起因する心理的欠陥と言えます。したがって、新築であっても説明義務は生じると思われます。(公益社団法人　全日本不動産協会広島県本部)

賃貸アパートの住人の態度がひどく、勝手に花壇などを作っています。賃借人が退去する際、退去料を請求することができるでしょうか?

退去料をとることはできます。賃借契約を解除するには正当事由が必要ですが、勝手に花壇を作ったことは、契約解除の正当事由の判断に有利です。(広島市(住宅相談・弁護士))

賃貸マンションを退去する際の原状回復として、「壁紙、襖、畳表、フロア等の改装料、クリーニング代を入居者が支払う」旨が契約書に記載されていますが、支払う必要がありますか?

経年劣化や日常生活でつく小さな傷については月々の賃料に含まれているため支払う必要はありません。クリーニング代については記載があれば支払いますが、一方的に消費者に不利な特約は無効となります。(公益社団法人　全日本不動産協会広島県本部)

仲介業者から紹介された賃貸マンションについて、賃貸契約の優先順位があると説明を受け、申込金を支払いました。事情があって取りやめると、申込金は返金できないと言われました。どうすればよいでしょうか?

手付金以外のものは返金されるべきです。なお、手付金と称して支払った場合でも、まだ契約していない場合は返金されるべきだと考えられます。(公益社団法人　全日本不動産協会広島県本部)

賃貸マンションの契約の際に、敷金の他に礼金を請求されましたが、支払う必要はありますか?

礼金は、貸主と借主の合意の下で支払われるものであるため、不本意であれば支払う必要はありませんが、貸主が賃貸契約を拒否する場合も考えられます。(公益社団法人　全日本不動産協会広島県本部)

賃貸マンションを賃借しているが、仲介業者から更新料を請求されました。契約書には2年毎に更新するよう記載されていますが、更新料については記載がありません。支払う必要がありますか?

契約書に更新料の記載がない場合は支払う必要はありません。更新料を支払わないことを理由に更新を拒否されたとしても定期賃貸借とは異なるため契約解除には至らないと考えられます。(公益社団法人　全日本不動産協会広島県本部)

仲介業者からマンションの賃貸広告を出しているため、賃借人を入れるたび仲介料のほかに広告料をもらいたいと申し入れがありました。妥当なものでしょうか?(オーナーからの相談)

仲介業者はいかなる理由があろうとも、仲介手数料を超える金額を請求できません。(公益社団法人　全日本不動産協会広島県本部)

不動産購入の仲介を依頼したら、条件に合う物件を探すのに大変な手間と費用がかかったため、仲介手数料の他にコンサルタント料として別途請求されました。妥当でしょうか?

業者から一方的に請求したのを仕方なく飲んだという状況であれば、この請求は不当です。仲介料と相談料は混同できません。(公益社団法人　全日本不動産協会広島県本部)

大規模修繕、建物・設備の改修及び建物診断、長期修繕計画をどのように進めればよいでしょうか?

信頼できるコンサルタントの選定が第一です。次に建物診断、施工業者等の選定については、透明性のある公平な進め方が重要です。(NPO法人　広島県マンション管理組合連合会)

長期修繕計画を作成するにはどうすればよいか。

一般的に「長期修繕計画標準様式」「長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」(平成20年国土交通省策定)により作成していますが、作成にあたっては、理事会又は理事会の諮問機関として専門委員会を設置して検討し、実務は専門的知識を有する者(建築士、マンション管理士等)に依頼する場合が多いと思われます。(広島県マンション管理士会)

大規模修繕工事のために専門委員会を設置したいが、どのようにすればよいか。

標準管理規約第55条では、理事会が専門委員会を設置することができる旨定めていますが、自分のマンションの管理規約に専門委員会設置の定めがあれば理事会決議で設置できます。

専門委員会は、大規模修繕工事に関心の強い組合員及び専門的知識を有する組合員等を中心に構成しますが、あくまでも理事会の責任と権限の範囲内での業務を行い、専門委員会が調査等を行った結果を理事会に報告することになります。

なお、理事会の責任と権限を超える事項がある場合、理事会運営予算以上の費用が必要な場合、運営細則の制定が必要な場合等は、総会の決議が必要となります。(広島県マンション管理士会)

修繕積立金はどのようにして算出されるのか。

修繕積立金の額は、計画的に行う修繕工事の実施時にその費用に充てる修繕積立金が不足することがないよう設定します。そのため、長期修繕計画を策定し、計画期間の推定修繕工事費の累計額を計画期間(月数)で除し、工事実施年に資金不足が生じないよう各住戸の負担割合に応じて、月当たり戸当たりの修繕積立金の額を算出します。(広島県マンション管理士会)

マンションにおける大規模修繕の方法について知りたい。

まず、修繕計画を確認します。計画がない場合は、建築士などの専門家に依頼して作成してください。大規模修繕工事を実施する段階では、設計者を選定し、業者の選定を特命か数社にするか決定します。また、業者とのやりとりは必ず記録を残しておきましょう。(広島市(住宅相談・建築士))

マンションの維持補修をするための見積もりをとり、見積額で工事することを総会で議決し、工事を行いました。しかし、工事後に渡された見積金額は、当初の1.5倍になっていました。管理会社とは金額が高くなる場合は工事を実施しないという約束を交わしていたため、不当な請求だと思います。今後、どのように対処すればよいでしょうか?

見積書は工事する前のもので、工事後に貰うのは不自然です。また、約束を無視して工事をした経緯、原因、内容を明確にする必要があります。なぜ管理組合に説明しないで工事をしたのか管理会社に説明を求めましょう。(広島市(住宅相談・建築士))

追加工事を発注していないのであれば、支払いの義務はないと思われます。ただし、今後の対策として、関係者の証言を固めておくと良いでしょう。(広島市(住宅相談・弁護士))

マンション内で修繕委員を作り、数年活動していますが規約上の定めがありません。規約に位置づけるにはどうしたらよいか。

標準モデルでは理事会の下に専門委員会をおくことになっているため、そのようにしてはどうでしょうか。(広島市(住宅相談・弁護士))

役員のなり手が少なく、管理組合運営に支障が生じている。どうすればよいでしょうか?

最近は専有部分の賃貸化と住民の高齢化が進んでおり、全国共通の問題となっています。不在区分所有者からの徴収が認められた判例もある協力金の導入について検討することも考えられます。(NPO法人　広島県マンション管理組合連合会)

総会出席者を多くするための対策はないか。

管理組合の活動に無関心な者が多ため、出席者が少ないものと思われます。理事会議事録を配付したり、管理組合の広報誌の内容を充実させて、管理組合の活動が各々の組合員の生活に影響を与える事を周知し、居住者の管理組合活動に対する理解を深めてもらうなど、日常的な努力が必要です。また、総会の日程を早期に定めて周知することも大切です。(広島県マンション管理士会)

理事長宛てにいつもクレームを申し出る特定の居住者の対策に苦慮しています。どのように対応すればよいでしょうか?

個人の意見は意見として理事会全体で協議し、緩急をつけて理事会として対応することが必要です。(NPO法人　広島県マンション管理組合連合会)

駐車場が全戸数分ありません。割当方法などはどうすればよいでしょうか?

基本的に駐車場の利用は公平が原則です。区分所有方・管理規約等にも明示はないため、総会で駐車場取扱い細則を制定し、抽選等により管理することをお勧めします。(NPO法人　広島県マンション管理組合連合会)

賃貸中の専有部分に暴力団が入居しました。追い出すなどの方法はありますか?

管理規約等で定めていない限り、単に入居していることを理由とした追放は困難です。規約改正により、住民の暴力団追放の意思を示すことが大切です。(NPO法人　広島県マンション管理組合連合会)

分譲マンションの建替に一人が反対しています。また、無断で駐車場を賃しているようです。建替計画を進めるにはどうすればよいでしょうか?

代理人(弁護士)をたてて、損害賠償、精算の請求をしてください。(広島市(住宅相談・弁護士))

2011年7月に地デジ化が完了しますが、近隣の電障先への対応はどうすればよいでしょうか?

地デジ後もなお電障が発生するのか、まずは地デジセンターに調査を依頼し、その結果により、対応を検討します。(NPO法人　広島県マンション管理組合連合会)

自分の部屋を売却又は賃貸したいが、管理組合への届出が必要か。

所有する住戸等を売却する場合、区分所有者が売主から買主へ変更になります。国土交通省が作成している標準管理規約第31条では、新たに区分所有者になる方の名前や連絡先等について書面により管理組合に届けることを定めています。また、居住していた住戸等を新たに賃貸する場合は、管理規約や細則等の定めに従い所定の事項を管理組合に届ける必要があります。(広島県マンション管理士会)

今まで自主管理で頑張ってきたがそろそろ限界です。管理会社を紹介してもらえますか?

広島県マンション管理組合連合会の賛助会員である管理会社の一覧表を紹介します。(NPO法人　広島県マンション管理組合連合会)

管理業者との契約を解除する場合の手順について教えてほしい。

管理委託契約を解除する場合は、管理委託契約書の契約条項を確認して行う必要がありますが、標準管理委託契約書(国土交通省作成)によると、中途解約は少なくとも3ヶ月前までに相手方に対して解約の申し入れを行うこととしています。また、管理業者から契約の更新の申出があった場合に、更新したくなければ、その旨をはっきり伝える必要があります。(広島県マンション管理士会)

管理業者とのトラブルは、どこに相談すればよいのか。

当マンション管理士会の他、マンション管理業者の業務の改善向上を図ることを目的として設置された「社団法人高層住宅管理業協会」及びにマンションの管理に関する苦情の処理のために必要な指導及び助言を行う「財団法人マンション管理センター」等が相談に応じています。(広島県マンション管理士会)

分譲マンションの管理を管理会社に委託していますが、契約内容が十分に履行されていないことが判明しました。今後の修繕についても、きちんと管理がされていたら、それほど費用がかからないケースがあります。管理会社の責任は問えますか?

責任を問うことはできます。しかし、金額が少額であれば、話し合いで解決した方がよいでしょう。(広島市(住宅相談・弁護士))

管理規約が原始規約のままなので改定したいのですが、どのように進めればよいでしょうか?

管理規約改正委員会を設置し、標準管理規約と比較しながら改正を進めていきます。(NPO法人　広島県マンション管理組合連合会)

管理規約を改正したいが、その手続きを教えてほしい。

管理規約の改正のような重要な議題の場合は、総会で十分な議論をする必要がありますが、限られた時間であるため、事前にアンケート調査及び意見照会並びに事前説明会の開催等を実施し、組合員の意見の把握や改正の趣旨について理解を得ておく必要があります。また、一般的には、専門的知識を有する者に委託する場合が多いと思われます。(広島県マンション管理士会)

管理費等が滞納されており、督促してもなかなか支払ってくれないが、どうすればよいでしょうか?

常習滞納者には支払督促等の法的手続きも可能です。手続きには時間がかかるため、分割支払等十分に話し合って実利を取ることも考えられます。(NPO法人　広島県マンション管理組合連合会)

管理費等の滞納者に対して、どのように対応したらよいか。

滞納は管理組合の運営の根幹にかかわる問題です。一般的には(1)通常郵便による督促、(2)電話による督促、(3)訪問による督促、(4)内容証明郵便(配達証明付)による督促、(5)法的措置による督促(支払督促の申立、少額訴訟、通常訴訟)の手順で進めていきます。なお、滞納者が支払やすいように分割払い等を検討することも効果的です。

なお、法的手続きに入るまでに、日常生活場面で、滞納者にも普通に声をかけ会うことが出来る状況を保つとか、滞納の原因等(例えば・生活困窮、・管理組合等組織への不満、・意図的な支払拒否など)の状況把握に努め、話合いをする機会を持つなど、長期滞納者を発生させない取組が必要です。(広島県マンション管理士会)