「知っておきたい！分譲マンションの基礎知識講座」を開催しました。【アンケートの回答を掲載しています】

アンケートの質問及び回答

高齢、健康面等で役員や理事を辞退するケースが発生している。今後、そのようなケースが増加する可能性があり、金銭面での代替案はないかアドバイスをいただきたい。

　マンションにおける建物の高経年化と管理組合構成員の高齢化という「二つの老い」のうち、管理組合構成員の高齢化が進行すると役員・理事の世代交代が課題となります。
　高齢・健康面が原因の辞退であれば、金銭給付等により引き受けてもらったとしても一時的なものであり、抜本的な解決にはなりません。

　「理事・役員問題」の本質は「マンション運営をどうやって継続するか」であり、短期的にはモチベーション維持を目的とした金銭給付により参加を促す方策もありますが、長期的には現在の区分所有者の親族関係者が代理人になれるなど若い世代が参加できる制度システムへの変更が有効と思われます。また、併せて書面決議方式やインターネット理事会を導入することにより、理事会運営の負担を軽くすることもご検討下さい。

　「お金で解決」する方策としては、管理をマンション管理業者に委託する「外部委託方式」もありますが、その場合は、管理組合がチェックできる体制を整えることが重要となります。

管理会社のキックバックを未然に防止する方法はあるか。

　「キックバック」とは、取引の見返りとして“代金の一部を相手に戻す行為”のことです。マンション管理の場合、工事会社が通常より高い価格で工事を受注した見返りとして、工事会社から管理会社など“発注側の立場にある人”が金銭等を受け取るケースが考えられます。

　「キックバック」を防止する＝適正な価格で工事を発注する方法としては、工事発注の際に入札に参加する工事会社を管理組合が決定するとともに、以下のとおり入札方法を工夫することなどが考えられます。

（1）工事仕様、予定価格の情報は管理会社やコンサルに全てを明かさない。
（2）指名、選考、決定過程は管理組合で行う。
（3）複数の設計事務所等に意見を聞く。
（4）プロポーザル方式により、金額だけでなく技術など総合的に評価する方式とする。
（5）不正談合等の情報が入れば見積入札を中止、工事計画を白紙とする。
（6）参加業者に対して、契約後に談合情報等が発覚した場合、工事を辞退する旨の誓約を取る。

大規模修繕工事の目的は、タイル剥落防止と説明があったが、タイルを貼らないという選択肢はないか。

　タイル張仕上げを別の仕上げで改修するという選択肢はあります。

　例えば、（1）ピンネット工法によって塗装仕上げとする。又は（2）カバー工法で金属板仕上げとする。などです。
　ただし、高コストとなることや外壁荷重のチェックが必要となること、外観イメージが大きく変わるため総会承認が必要となるなど、合意形成のハードルが高くなることは確かです。一般的は採用例は少ないと思います。

大規模修繕の計画の進め方（修繕委員会の立ち上げ、規約等）、メンテナンス時の業者選び等について、アドバイスをいただきたい。

　大規模修繕の進め方については、住宅金融支援機構作成「大規模修繕の手引き」に分かりやすく掲載しています。参考にしてみてください。

　メンテナンス時の業者選びについてですが、管理会社紹介業者だけでなく、管理組合紹介業者があればさらに競争原理が働き少しでもコストがおさえられるかもしれません。いずれにせよ3社程度の相見積はあった方が良いと思います。

• 「大規模修繕の手引き～マンション管理組合が知っておきたい工事・資金計画のポイント～」のご案内（住宅金融支援機構）（外部リンク）

管理会社へ管理委託しているマンションと自主管理のマンションの割合はどの程度か。

　令和4年度に広島市内の約2,000のマンション管理組合を対象に実施した「令和4年度広島市マンション管理実態調査」によると、回答があった管理組合のうち、管理業務を管理会社へ委託している割合は約8割、自主管理の割合は約2割となっています。

予備認定マンション、管理計画認定マンションはどこで調べられるか。管理計画認定マンションとはどう違うか。

　管理計画認定マンションとは「マンション管理適正化法」に基づき、管理・修繕に関する基準を満たしたことを、地方自治体が認定したマンションのことです。なお、管理計画認定マンションの概要や一覧については、以下のホームページよりお調べいただくことが可能です。

• 住宅：管理計画認定制度（国土交通省）（外部リンク）
• 管理計画認定マンション一覧（外部リンク）

　一方で、予備認定マンションとは、「マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針」（令和2年法律第62号）を受けて公益財団法人マンション管理センターが創設した仕組みに基づき、新築マンションの管理計画案を、公益財団法人マンション管理センターが認定したマンションのことです。予備認定の認定基準は、管理規約の設定後でなければ満たし得ない項目を除き、管理計画認定制度の認定基準と同様となっています。なお、予備認定マンションの概要や一覧については、以下のホームページよりお調べいただくことが可能です。

• 予備認定｜管理計画認定手続支援サービス｜管理計画認定手続支援サービス・予備認定・事前確認講習（公益財団法人マンション管理センター）（外部リンク）

　管理計画認定との違いは、認定申請者や、認定申請可能な時期などが挙げられますが、管理計画認定制度は、新築時に分譲事業者（デベロッパー）が作成した管理計画を地方自治体が認定し、管理組合に引継ぎすることが可能となる旨の拡充が予定されています（施行日未定）。

分譲マンションの基礎知識講座【令和8年3月7日（土曜）開催】

管理の行き届いていない分譲マンションは、様々な面で周辺環境に悪影響を及ぼす恐れがあり、その管理方法にお悩みの方も多くなっています。

本セミナーでは、分譲マンションを購入する上で知っておくべき、マンション管理や大規模修繕、融資制度のご紹介などの基本的事項を専門家が分かりやすく解説します！

セミナー概要

開催日

令和8年3月7日（土曜日）

時間

午後2時～午後4時（午後1時30分開場）

参加形式

1. 会場参加：合人社ウェンディひと・まちプラザ
   広島市市民交流プラザ　北棟6階マルチメディアスタジオ（下記地図情報参照）
2. Webライブ配信：YouTube配信
   ※インターネットに接続できる環境が必要です。

• 合人社ウェンディひと・まちプラザ（外部リンク）

講演内容

1. 第1部『マンション購入前に知っておきたい！暮らしをもっと安心・快適にするヒント』
   講師：一般社団法人 広島県マンション管理士会　副理事長　古田　実　氏
2. 第2部『マンションの未来を支える「長期修繕計画」と「大規模修繕工事」』
   講師：一般社団法人　広島県建築士事務所協会　マンション計画修繕部会　会長　山下　竜正　氏
3. 第3部『金利ある世界での住宅ローン選び』
   講師：独立行政法人 住宅金融支援機構 中国支店　職員
4. 第4部『広島市のマンションに対する取組について』
   講師：広島市都市整備局 住宅政策課　職員

参加費

無料

定員

1. 会場参加：先着50名程度
2. Webライブ配信：定員制限なし

申込方法

（1）インターネットによる申し込み

各申込フォームをクリックしてください

• 
• 

(2)電話による申し込み

「082-504-2292」に電話してください。

(3)ファクスによる申し込み

チラシ裏面の参加申込書に必要事項を記入の上、「082-504-2308」に送信してください。

※この申し込みにより収集した個人情報は、本セミナーの目的以外に使用することはありません。
（必要に応じて、登壇した講師に情報提供する場合がございます。）

申込締切

令和8年2月27日（金曜）

主催

広島住まいづくり連絡協議会
（事務局：広島市都市整備局住宅部住宅政策課）

• 広島住まいづくり連絡協議会の概要

後援

独立行政法人　住宅金融支援機構　中国支店

ダウンロード

• チラシ （PDF 4.2MB）

地図情報

• 地図を表示する（外部リンク）