本文
被相続人居住用家屋等確認書の交付について（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除関係）
1．「被相続人居住用家屋等確認書」とは
「被相続人居住用家屋等確認書」は、「空き家の発生を抑制するための特例措置(空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除)」の適用を受けるために税務署に提出する書類の1つです。
相続時から3年を経過する日の属する12月31日までに、相続人は相続した空き家(昭和56年5月31日以前に建築されたものに限る)または取壊し後の土地の売却で、一定の基準を満たす場合は譲渡所得から3,000万円が控除されます。
国土交通省の平成31年度（令和元年度）税制改正により、平成31年4月1日以降の譲渡については、要介護認定等を受け、被相続人が相続開始の直前まで老人ホーム等に入所していた場合も、一定要件を満たせば適用対象となることとなりました。
さらに、令和5年度税制改正により、令和6年1月1日以降の譲渡については、空き家の譲渡後、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修工事または取壊しを行った場合であっても、一定要件を満たせば適用対象に加わることとなりました。
また、令和6年1月1日以降の譲渡において、相続人の数が3人以上である場合、特別控除額は2,000万円となります。
空き家の発生を抑制するための特例措置について(国土交通省ホームページ)＜外部リンク＞
2．手続き方法
【申請窓口】
相続した家屋等の所在する区の区役所建築課
【申請方法】
事前に区役所建築課へご相談のうえ、「４．提出書類」の該当する書類一式(1部)を区役所建築課に持参または郵送により提出してください。
※郵送による受け取りをご希望の場合は、所定の切手を貼った返信用封筒等も併せて提出をお願いします。
※複数の相続人が特例措置を受ける場合は、各人が申請書を提出する必要があり、添付書類は省略できません。
【交付日数】
申請書の提出から、確認書の交付まで数日かかります。税務署での手続き等も考慮し、早めの申請をお願いします。
3．確認書に関する相談・申請窓口
| 窓口 | 電話番号 | Fax番号 | 郵便番号 | 所在地 |
|---|---|---|---|---|
| 中区役所 建築課 | 082-504-2579 | 082-243-0595 | 730-8587 | 中区国泰寺町一丁目4-21 |
| 東区役所 建築課 | 082-568-7745 | 082-262-0639 | 732-8510 | 東区東蟹屋町9-38 |
| 南区役所 建築課 | 082-250-8960 | 082-252-7179 | 734-8522 | 南区皆実町一丁目5-44 |
| 西区役所 建築課 | 082-532-0950 | 082-232-9783 | 733-8530 | 西区福島町二丁目2-1 |
| 安佐南区役所 建築課 | 082-831-4952 | 082-877-7749 | 731-0193 | 安佐南区古市一丁目33-14 |
| 安佐北区役所 建築課 | 082-819-3938 | 082-815-3906 | 731-0292 | 安佐北区可部四丁目13-13 |
| 安芸区役所 建築課 | 082-821-4929 | 082-822-8069 | 736-8501 | 安芸区船越南三丁目4-36 |
| 佐伯区役所 建築課 | 082-943-9745 | 082-923-5098 | 731-5195 | 佐伯区海老園二丁目5-28 |
※確認書の交付が可能であっても本特例措置の対象とならない場合がありますので、本特例措置の適用の可否や確定申告については、管轄の税務署へお問い合わせください。
4．提出書類 (住民票の除票の写しなどの添付書類は返却しません。ご了承ください。)
令和5年12月31日以前の譲渡について
| 項目 | 区分 | |||
|---|---|---|---|---|
| 1. 家屋(耐震基準に適合)及びその敷地の譲渡の場合 |
2. 家屋取壊し後の敷地の譲渡の場合 |
|||
|
被相続人居住用家屋確認申請書・確認書 ※様式は両面印刷とすること |
様式1－1 |
様式1－2 |
||
|
被相続人の住民票の除票の写し 〔原本〕 ※老人ホーム等入所後、別の老人ホーム等に移転し、死亡した場合は戸籍の附票の写しも提出すること (取得先:各区役所市民課、出張所) |
○ | ○ | ||
|
相続人の住民票の写し 〔原本〕 ※被相続人の死亡時以降、相続人が2回以上移転している場合は戸籍の附票の写しも提出すること (取得先:各区役所市民課、出張所(広島市にお住いの場合)) |
○ | ○ | ||
|
家屋(及びその敷地)の売買契約書の写し 〔コピー〕 |
○ | - | ||
|
家屋取壊し後の敷地の売買契約書の写し 〔コピー〕 |
- | ○ | ||
|
家屋取壊し後の閉鎖事項証明書 〔原本〕 |
- | ○ | ||
|
以下の書類の いずれか (複数も可) |
○ | ○ | ||
| (1) |
電気またはガスの使用中止日が確認できる書類 〔コピー〕 ※通帳の写しまたはクレジットカードの利用明細(最終の料金引き落とし日が分かるもの)、お客様情報の開示請求に対する回答書、料金請求書、領収書等 |
|||
| (2) |
宅建業者が「現況空き家」または「現況空き家、かつ、取壊し予定あり」と表示して広告していることを証する書面の写し(チラシ可) 〔コピー〕 ※区分１は「現況空き家」、区分２は「現況空き家、かつ、取壊し予定あり」 |
|||
| (3) |
「相続の時から事業、貸付け、居住の用に供されていないこと」を所在市区町村が容易に認めることができる書類 ※広島市については該当する書類がないため、上記(1)または(2)を提出すること |
|||
|
家屋の取壊し後から敷地の譲渡までの使用状況が分かる写真 ※「更地」の写真で、取壊し後から譲渡までの間に撮影されたもの(撮影日を表記すること(手書き可)) |
- | ○ | ||
|
被相続人が老人ホーム等に入所していた場合、以下の書類を すべて |
○ | ○ | ||
| (1) |
要介護認定、要支援認定、障害支援区分の認定を受けていたことを明らかにする書類 〔コピー〕 ※介護保険の被保険者証、障害福祉サービス受給者証の写し等 |
|||
| (2) |
老人ホーム等への入所時における契約書の写し 〔コピー〕 ※介護老人保健施設、サービス付き高齢者向け住宅、障害者支援施設等も該当 |
|||
| (3) |
老人ホーム等への入所後、被相続人が家屋を一定使用し、かつ、事業、貸付け、被相続人以外の居住の用に供されていないことを証する書類 以下の書類の いずれか (複数も可) |
|||
| ア |
電気またはガスの契約名義(支払人)及び使用中止日が確認できる書類 〔コピー〕 |
|||
| イ |
老人ホーム等が保有する外出、外泊等の記録 〔コピー〕 |
|||
| ウ |
その他、要件を満たすことを容易に認めることができる書類 〔コピー〕 ※家屋を宛先住所とする被相続人あての郵便物等 |
|||
令和6年1月1日以降の譲渡について
| 項目 | 区分 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1. 家屋(耐震基準に適合)及びその敷地の譲渡の場合 |
2. 家屋取壊し後の敷地の譲渡の場合 |
3. 家屋及びその敷地の譲渡後、期日までに以下のいずれかが講じられた場合 |
||||
| 耐震基準に適合 | 家屋取壊し | |||||
|
被相続人居住用家屋確認申請書・確認書 ※様式は両面印刷とすること |
様式1－1 |
様式1－2 |
様式1－3 |
同左 | ||
|
被相続人の住民票の除票の写し 〔原本〕 ※老人ホーム等入所後、別の老人ホーム等に移転し、死亡した場合は戸籍の附票の写しも提出すること (取得先:各区役所市民課、出張所) |
○ | ○ | ○ | ○ | ||
|
相続人の住民票の写し 〔原本〕 ※被相続人の死亡時以降、相続人が2回以上移転している場合は戸籍の附票の写しも提出すること (取得先:各区役所市民課、出張所(広島市にお住いの場合)) |
○ | ○ | ○ | ○ | ||
|
家屋または敷地の売買契約書 〔コピー〕 |
○ | ○ | ○ | ○ | ||
|
家屋の登記事項証明書 〔原本〕 |
○ | - | ○ | - | ||
|
敷地の登記事項証明書 〔原本〕 |
○ | ○ | ○ | ○ | ||
|
家屋の閉鎖事項証明書 〔原本〕 |
- | ○ | - | ○ | ||
|
耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書 〔コピー〕 |
- | - | ○ | - | ||
|
耐震基準に適合することとなった日（耐震改修工事の完了日）が確認できる書類 〔コピー〕 ※家屋の耐震改修工事に係る工事請負書及び工事費用の請求書や領収書等 |
- | - | ○ | - | ||
|
以下の書類の いずれか (複数も可) |
○ | ○ | ○ | ○ | ||
| (1) |
電気またはガスの使用中止日が確認できる書類 〔コピー〕 ※通帳の写しまたはクレジットカードの利用明細(最終の料金引き落とし日が分かるもの)、お客様情報の開示請求に対する回答書、料金請求書、領収書等 |
|||||
| (2) |
宅建業者が「現況空き家」または「現況空き家、かつ、取壊し予定あり」と表示して広告していることを証する書面の写し(チラシ可) 〔コピー〕 ※区分１及び３は「現況空き家」、区分２は「現況空き家、かつ、取壊し予定あり」 |
|||||
| (3) |
「相続の時から事業、貸付け、居住の用に供されていないこと」を所在市区町村が容易に認めることができる書類 ※広島市については該当する書類がないため、上記(1)または(2)を提出すること |
|||||
|
家屋の取壊し後から敷地の譲渡までの使用状況が分かる写真 ※「更地」の写真で、取壊し後から譲渡までの間に撮影されたもの(撮影日を表記すること(手書き可)) |
- | ○ | - | - | ||
|
被相続人が老人ホーム等に入所していた場合、以下の書類を すべて |
○ | ○ | ○ | ○ | ||
| (1) |
要介護認定、要支援認定、障害支援区分の認定を受けていたことを明らかにする書類 〔コピー〕 ※介護保険の被保険者証、障害福祉サービス受給者証の写し等 |
|||||
| (2) |
老人ホーム等への入所時における契約書の写し 〔コピー〕 ※介護老人保健施設、サービス付き高齢者向け住宅、障害者支援施設等も該当 |
|||||
| (3) |
老人ホーム等への入所後、被相続人が家屋を一定使用し、かつ、事業、貸付け、被相続人以外の居住の用に供されていないことを証する書類 以下の書類の いずれか (複数も可) |
|||||
| ア |
電気またはガスの契約名義(支払人)及び使用中止日が確認できる書類 〔コピー〕 |
|||||
| イ |
老人ホーム等が保有する外出、外泊等の記録 〔コピー〕 |
|||||
| ウ |
その他、要件を満たすことを容易に認めることができる書類 〔コピー〕 ※家屋を宛先住所とする被相続人あての郵便物等 |
|||||
|
家屋またはその敷地の譲渡の時から譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、耐震基準に適合することまたは家屋を取壊すことを約したことが分かる売買契約書等（特約部分） 〔コピー〕 |
- | - | ○ | ○ | ||
5．注意事項、よくある質問
注意事項
| (1) | 被相続人居住用家屋等確認書が交付されても、本特例措置の対象とならない場合もあるので、詳しくは管轄の税務署にご確認ください。 |
| (2) | 申請時における提出書類については、相続後や家屋・敷地の譲渡後に入手が難しいものもあるため、特例適用の検討段階において早めにご準備ください。 |
| (3) | 確定申告が近づくと、確認書の申請窓口(区役所建築課)が混雑するので、書類等のご準備、申請手続きについてはお早めにお願いします。 |
よくある質問
| (1) | 家屋及び土地の売買契約の中で、「土地の引き渡し後、建物を取り壊す」という特約を交わしていたが、特例を受けられるか? | ||
| ⇒ | 令和5年度税制改正により、令和6年1月1日以降の譲渡については、譲渡の時からその翌年の２月15日までに家屋を取り壊した場合も、本特例の適用を受けることができることとなりました。 その他の要件も合わせてご確認ください。 |
||
| (2) | 売買契約において、譲渡後に本特例の適用を受けるため、買主が家屋を解体することについて、特約等で定めていない。確認書の発行はできるか? | ||
| ⇒ | 特約等を締結していない場合も確認書の発行は可能ですが、令和5年度税制改正の拡充要件を満たすためには、譲渡後の買主の協力が不可欠となります。 買主の協力を得られなかったことにより本特例を適用できない等のトラブルを防止する観点から、本特例に関する特約等を確認事項としています。【特約等に付帯する文言の例】 [PDFファイル／57KB] |
||
| (3) | 相続人の数の確認にはどのような書類の提出が必要か? | ||
| ⇒ | 原則、家屋及びその敷地の登記事項証明書を提出いただきますが、相続登記が未了または換価分割を行っている場合等では、遺産分割協議書等が必要です。 | ||
| (4) | 相続した家屋を取り壊して譲渡をしたが、家屋を取り壊したこと等を確認する書面として必要になる法務局作成の閉鎖事項証明書を提出することができない。 どのようにすればよいか？ |
||
| ⇒ | 閉鎖事項証明書を提出できないことについて合理的な理由がある場合は、取壊しの時期及び除却対象を確認できる書類として、家屋の除却工事に係る請負契約書のコピー及び工事費用の請求書や領収書等を提出ください。 | ||
| (5) | 「相続の開始の直前において、被相続人がその空家を居住の用に供していたこと」等の確認について、実態は本特例の適用要件を満たしているが、住民票の写しの記載から確認することができない場合は、確認書は交付されないのか？ | ||
| ⇒ | 住民票の写しの記載により確認することができない場合であっても、代替書類・補完書類及び申請者へのヒアリング等により確認できるときは交付される場合があります。 | ||
| (6) | 老人ホーム等に入所している間「被相続人が家屋を一定使用していた」というのは、どの程度使用していればよいのか? | ||
| ⇒ | 被相続人が家屋の一時滞在で使用していたほか、家財道具等の保管場所として使用していた場合も「一定使用」に該当します。 | ||
| (7) | 老人ホーム等の施設ではなく、介護のために子の家へ移り、そこで亡くなった場合は、特例を受けられるか? | ||
| ⇒ | 親族の家や一般の賃貸住宅へ転居して亡くなった場合は、特例を受けることはできません。 | ||
| (8) | 家屋及び土地を譲渡した場合、譲渡後に耐震改修工事を実施することなく、家屋について耐震基準適合証明書が発行できた場合、令和5年度税制改正の拡充要件を用いて特例の適用が可能か? | ||
| ⇒ | 拡充要件は「譲渡の時から譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に当該家屋が耐震基準に適合することとなった場合」であるため、当該期間中に耐震改修工事の実施が必須となります。 上記の場合は拡充要件を満たさないため、拡充要件を用いて特例を受けることはできません。 |
||
関連情報
＜外部リンク＞
PDF形式のファイルをご覧いただく場合には、Adobe社が提供するAdobe Readerが必要です。
Adobe Readerをお持ちでない方は、バナーのリンク先からダウンロードしてください。（無料）
