向洋駅周辺青崎地区のまちづくりパンフレット

 

向洋駅周辺青崎地区のまちづくり　-向洋駅周辺青崎土地区画整理事業-

地区の歴史

　青崎地区は、江戸時代の安永5年(1776年)※、当時の浅野藩が猿猴川沿いの浅海を十拓し、生まれました。
　明治時代には一時、塩田業が盛んに行われましにが、その立地条件などなら、明治27年(1894年)の山陽鉄道(現JR西日本(株)の山場本線)の神戸~広島聞の開通、大正9年(1920年)の向洋駅の開業、昭和6年(1931年)の東洋工業(現マッダ(株))の進出、昭和13年(1938年)の国道2号(現在の県道広ロ海田線)の開通などを経て、都市化が進みました。(次のページの年表を参照)
　しかし、都市基盤の整備が十分でなく、駅周辺という地の利を活かした土地利用が行われていないなど、様々な課題を抱えているため、現在、連続立体交差事業(=鉄道の高架化事業)の実施に合わせ、土地区画整理事業による"まちの再生"を進めています。

※この年に日本では平賀源内がエレキテル(静電気発生装置)を製作し、アメリカはイギリスからの独立を宣言しました。

参考一連続立体交差事業の施行手順 山場本線(向洋駅~海田市駅間)の例

市からのお願い

建築物等の新築・改築などが制眼されます。

　事業計画の決定後から換地処分の公告までの閻は、建築物等の新築・改築などを認めると、土地区画整理事業を進める際の支障となることが見込まれます。このため、次の行為を行おうとする場合は、土地区画整理法第76条の規定に基づいて市長の許可か必要となります。事業に支障等があると判断される場合には、許可とならないか、あるいは条件を設ける場合があります。あらかじめ市にこ相談ください。

• 土地の形質の変更(土地の掘削・盛土・切土など)
• 建築物その他の工作物の新築・改築・増築
• 移動の容易でない物件(重量が5トンを超えるもの)の設置・たい積

借地権等の権利を有する方は申告してくたさい。

　施行地区内の土地について、所有権以外の権利(例えは、借地権)を有し、その権利を登記していない方は、市に申告してくたさい。この申告が受理されますと、換地設計・仮換地指定の際に権利者としての扱いを受けられることになります。権利が借地権である場合は、合わせて土地区画整理審議委員の選挙権・被選挙権を有することになります。

土地所有者・建物所有者などに変更がある場合、届け出てくたさい。

　施行地区内の宅地又は建築物等に関する権利について異動を生じた者は、当該権利の異動を証する書類を添えて市に届け出てください。
　例えは、土地・建物について、売買・贈与・相続なとで所有者に変更かあった場合、借地権者に変更があった場合などです。
　特に土地の売買については、減歩、清算金の徴収・交付に関する権利義務が付随しますので、後で当事者同士の争いになることがあります。あらかじめ市に相談してください。

事業に関するお問い合わせは

広島市都市整備局青崎地区区画整理事務所
〒734-0053　広島県広島市南区青崎1丁目15-24
電話番号　082-510-3110

向洋駅周辺青崎地区はどんなところ?

• 　青崎地区は、その中央をJR山陽本線が走り、地区から約100メートルの所にJR向洋駅があります。向洋駅は広島駅から東へ2番目の駅で、近くにマツダ(株)を中心として企業が集積していることから、市内では広島駅、横川駅に次ぐ乗車数です。(平成13年度1日あたり11,976人)
  　また、地区の南側を県道広島海田線(市内中心部・JR広島駅方面と市東部方面とを接続する道路)が通るなど、交通の要衝にあります。
• 　しかし、地区内の道路は、大半が昔の里道を舗装し、水路を蓋がけした程度で、幅員は2メートルから5メートル程度の狭さです。その中を自動車や歩行者・自転車が危険と隣り合わせに行き交います。そして、地区周辺では、鉄道の踏切及び都市計画道路の未整備により、交通渋滞が発生しています。
  　また、地区内に公園がなく、子供の遊び場や住民の交流・憩いの場、いざというときの火災・地震などの避難場所が確保されていません。

• 　さらに地区内の土地利用も、小規模の店舗や低層の住宅利用にとどまり、駅周辺という恵まれた立地を活がしきれていません。
  　その他、地区内の家屋(85棟)は7割以上が木造で、このうち戦前の建物が4割、築後25年以上は9割を占めるなど、老朽化が目立つとともに密集しています。
  　このように交通安全・防災・衛生・土地利用などの面で、様々な課題を抱えています。

 

　道路幅員が狭く、交差点での見通しも悪く、交通安全上、問題があります。

 

 

 

　老朽化した不造家屋が密集しているため、防災上、問題があります。

 

 

 

　下水道施設が末整備で、衛生上、問題があります。

 

 

 

　鉄道により地域が南北が分断され、一体的な市街地となっていません。常に踏切事故の危険性があります。

 

 

 

　駅に近接するところに、遊休地(旧国鉄清算事業団用地)が広がり、有効に利用されていません。

 

 

 

【青崎地区の今昔(周辺も含む)】

1774年(安水3年)

浅野藩の命により、青崎新開の干拓が始まる。
(現在の広島市南区青崎1丁目、2丁目及び東青崎町並びに府中町青崎南及び青崎中の区域)

1776年(安永5年)

青崎新開の干拓が完了

1890年(明治23年)

青崎新開で入浜式塩田による塩づくりが始まる。
(明治38年の塩の専売制に伴い、明治44年塩田廃止)

塩田作業風景

「写真集　灘　向洋・堀越・青崎」より

1894年(明治27年)

山陽鉄道(現JR西日本(株)の山場本線)の神戸から広島間が開通する。(山陽鉄道は同年、旧国鉄に吸収される。)

1920年(大正9年)

向洋駅が開業する。
(開業当時の駅舎は、現駅舎より200メートル東寄りにあった。昭和17年、乗降人員の増加に伴い、現在の所に移転改築。)

1929年(昭和4年)

広島市、仁保村(青崎地区は同村内)を合併する。

1931年(昭和6年)

東洋工業(株)(現在のマツダ(株))が広島市吉島町から府中町新地の現在地へ移転する。

1937年(昭和12年)

広島鉄道学園(当時、広島鉄道局教習所)が開設される。

1938年(昭和13年)

国道2号(現在の県道広島海田線)が開通する。

　国土地理院　昭和14年12月6日握影

1945年(昭和20年)

広島市に原爆が投下される。(終戦)

　国土地理院 昭和23年4月23日握影

1964年(昭和39年)

仁保橋が完成する。

　国土地理院 昭和41年11月5日握影

1967年(昭和42年)

黄金橋が完成する。新国道2号が開通する。

1975年(昭和50年)

新幹線　岡山から博多間が開業する。

1987年(昭和62年)

国鉄改革。広島鉄道学園、廃止される。

1999年(平成11年)

向洋駅周辺青崎土地区画整理事業が都市計画決定される。
(連続立体交差事業(鉄道の高架化事業)も同時に都市計画決定)

2002年(平成14年)

同事業の事業計画が決定される。

向洋駅周辺青崎地区は将来、どう変わるの?

　東部地区連続立体交差事業に合わせて、隣接の府中町域と一体的に土地区画整理事業を実施することにより、青崎地区の「まちの再生」を図ることができます。

【道路】
　地区の幹線道路(=都市計画道路)、生活道路(6メートル以上)が整備され、鉄道が高架化されることにより、交通の渋滞が緩和するなど、交通の利便性や安全性が向上します。

【公園・下水道】
　地区内に公園(1,500平方メートル)が設けられます。子どもの遊び場、住民の交流・憩いの場になるとともに、避難場所にもなります。また、公共下水道事業により、下水道が整備され、術生上、快適なまちになります。

【宅地】
　すべての宅地が公道に面して配置され整形になるので、有効利用できるようになります。また、道路などの公共空間の増加により、痛風・採光が良くなります。

【計画的なまちづくり】
　鉄道から南側は、JR向洋駅に近接するという特性を活かし、商業・業務系を主とした土地利用、鉄道から北側は、都市計画道路青崎畝線沿いにあっては幹線道路沿いにふさわしい土地利用、その他の区域にあっては、住居系を主体とした土地利用を計画しています。
　また、鉄道が高架化されることにより一体的な市街地になります。

【安全なまち】
　事業実施に伴い、老朽化した建物が建て替えられ、安全性が向上します。また、道路・公園の整備により避難機能や火災時の延焼を遮断する効果が高まります。

　街区公園(広島市南区(段原地区))

　区画道路(広島市南区(段原地区))

　連読立体交差事業(広島県三原市)

(広島市安区)

【土地利用現況と計画】

【事業概要】

名称

広島圏都市計画事業(広島平和記念都市建設事業)
向洋駅周辺青崎土地区画整理事業

施行者

広島市

地区面積

6.1ヘクタール

計画人口

500人

都市計画決定

平成11年3月31日

事業計画決定

平成14年12月6日

事業施行期間

平成14年度から令和15年度(精算期間を含む。)

事業費

51.04億円

整備計画

都市計画道路

青崎草津線　幅員20メートル
青崎池尻線　幅員17メートル
青崎畝線　　幅員16メートル

区由道路

幅員6メートルから13メートル

特殊道路(歩行者専用道路)

幅員4メートル

公園

1,500平方メートル

平均減歩率

28.03%(減価補償金相当額をもって整理前の宅地を買収し、減歩率を緩和する計画である。)

幅員構成

土地区画整理事業は、どんなことをするのでしよう?

区画整理はこのように進んでいきます。

区画整理の流れ

1.調査・構想の策定

まちの現況を調査し、市街地整備の必要性を検討します。その上でまちづくりの基本構想を策定します。
【平成元年度から平成3年度　調査の実施】

みなさんの対応

説明会、勉強会等を通じて、皆様方の意見をお聞きします。

2.説明会

事業の都市計画決定に向け、区画整理のしくみ、計画素案などの説明会を開催します。
【平成4年・平成7年・平成11年　説明会実施】

みなさんの対応

説明会にご出席していただきます。

3.都市計画の案の縦覧・決定

事業の名称・施行区域・面積等を定めます。
【平成11年3月31日　都市計画決定】

みなさんの対応

案を2週間、縦覧します。縦覧期間中に、市長へ意見当を提出することができます。
【平成11年1月に縦覧実施】
決定後は、区域内で建築をする場合、市長の許可を得ていただく必要があります。

4.測量

地区界測量・現況測量などを実施します。
【平成11年度　地区界・現況測量を実施】

みなさんの対応

土地の立入り、道路との境界確認などにご協力願います。

5.事業計画の縦覧・決定

事業計画は事業の青写真です。設計の概要(事業施行前後の宅地の地積、公共施設の整備改善の方針等)・施行期間・資金計画などを定めるものです。

• 事業計画は縦覧され、提出された意見書は、県の都市計画審議会で審議され、「事業計画」が決定されます。
  【平成14年12月6日　事業計画の決定】

• 事業計画決定の公告後、事業が開始されます。

みなさんの対応

案を2週間、縦覧します。縦覧後、2週間内に市長へ意見書を提出することかできます。
【平成14年5月に縦覧実施】
また、土地・建物など権利の異動があった場合は、市に届けてください。(なお、土地の売買は減歩、清算金の問題か付随するので、あらかじめ市に相談ください。)

6-A.各種の調査

登記・建物関係等の調査

6-B.権利の申告(受付中)

土地の所有権以外の権利で登記のないものの申告

みなさんの対応

土地の所有権以外の権利で未登記の権利を有する方は、申告してください。(例:借地権)

7.土地区画整理審議会(平成15年8月第1回開催から)

事業を公平に進めるため、土地所有者・借地権者の中から選挙によって土地区画整理審議会の委員が選ばれます。

審議会の仕事

• 換地設計
• 小規模宅地の扱い
• 仮換地指定
• 換地計画の作成
• 換地計画にかかる意見書の審査などについて、意見・同意をいただきます。

みなさんの対応

審議会の委員に立候補してくたさい。立候補者のうちから、みなさんの選挙により、委員か選ばれます。
【平成15年6月、選挙(無投票)】

8.換地の設計

換地設計は従前の宅地の位置・地積などを基にして、換地の位置・地積などを定めるものです。

9.仮換地の指定(一部指定)

仮換地とは、従前の宅地に替わって使用・収益することができる土地で、換地予定地のことです。
仮換地の指定は、審議会の意見を聽いた上で、仮換地の位置・地積及び使用収益開始の日を通知して行います。

みなさんの対応

指定より、原則として、従前地を使用できなくなります。
ご不自由をかけますが、こ協カ願います。

10-A.工事

道路、公園、宅地造成、整地、上下水道、電気、ガスなどの工事が行われます。

みなさんの対応

工事中は、一時、道路の迂回や通行止めなど、ご不自由をおかけしますが、ご協力願います。

10-B.移転

移転計画を立て、必要に応じ建築物・工作物・立木などを仮換地に移転していただきます。
移転に伴う損失補償を行います。

みなさんの対応

移転に伴う損失補償金について協議させていただきます。(この前に建物等の調査をさせていただきます。)
損失補償金の契約後、移転の期限までに移転していただきます。

11.換地計画の縦覧・決定(今後の工程(令和5年現在))

換地計画は

• 換地設計
• 各筆換地明細
• 各筆各権利別清算金明細
• 特別の定めをする土地の明細

などを内容とするものです。

• 換地計画は、審議会の意見を聴いて作成・縦覧されます。
• 提出された意見書は、審議会で審議され、換地計画が決定されます。

みなさんの対応

案を2週間、縦覧します。縦覧期間中に、施行者(市長)へ意見書を提出することができます。

12.換地処分の通知・公告(今後の工程(令和5年現在))

換地処分は、換地計画で定められた内容を、関係権利者に通知するものてす。
通知後、換地処分があった旨、公告されます。公告の日の翌日から従前の宅地にあった権利・処分の制限は換地に移ります。
換地を定められなかった従前の宅地の権利は、公告の日が終了した時に消滅します。

みなさんの対応

大変大事な通知です。よく目を通してください。

13.登記(今後の工程(令和5年現在))

換地処分の公告後、施行者が関係権利者に代わり土地・建物登記の申請を行います。

14.清算(今後の工程(令和5年現在))

清算金は、施行地区内の換地相互間に生じた不均衡を金践により是正するものです。

みなさんの対応

各人あてに清算金額等を通知します。その後、交付清算金の受領、徴収清算金の納付をしていただきます。

主な用語の説明

1　換地(かんち)

　区画整理を行う前の、それぞれの人が所有している土地(従前地)は、道路や公園も整い、宅地が整然と配置された街並みになるように置き換えられます。
　この配置しなおされた土地を「換地」といい、従前地の位置、形状、面積などに見合うように定められます。また、一部の権利を除き、従前地についてのいろいろな権利も換地の上に引き継がれます。
　「換地」は、工事か概成した後に、改めて換地処分という手続きを行うことによって正式に決定されます。それまでは換地の予定地にとどまり、これを「仮換地」と呼びます。

2　移転補償(いてんほしょう)

　区画整理では、現在の土地から換地へ土地が配置しなおされ、区画の形状が変わります。これに伴い、現在の建物等を換地先へ移転することになります。移転に要する費用は、建物等の調査の結果を基に補償基準に従って算定されます。

3　減歩(げんぶ)

　区画整理では、道路、公園など、まちの骨組みとなる公共施設の用地を確保するために皆さまから土地を出し合っていただかなければなりません。これを「公共減歩」といいます。この減歩によって、公共施設が整備され住みよいまちとなりますので、宅地が使いやすく便利になります。減歩は地区で一律でなく、各々の宅地の使いやすさや便利さの度合いによって異なります。使いやすさや便利さが高くなるところは大きな減歩となります。

4　清算・清算金(せいさん・せいさんきん)

　換地は原則として従前の宅地に見合うように定めることになっていますが、個々の宅地についてそのように厳密に定めることは、現実にはきわめて困難です。このため、権利者間でそれぞれの換地の不均衡を金銭(清算金)の交付と徴収によって調整します。この調整のことを「清算」といいます。