借上不動産に関する監査の結果（平成16年6月3日）

広島市監査公表第16号
平成16年　6月　3日

広島市監査委員　中岡　隆志
同　野曽原　悦子
同　谷川　正徳
同　熊本　憲三

借上不動産に関する監査結果公表

　地方自治法第199条第2項、第5項及び第7項の規定により、標記の監査を実施したので同条第9項の規定により、その結果を下記のとおり公表する。

記

1. 監査の対象
   • 企画総務局　総務課、秘書課
   • 財政局　管財課
   • 市民局　振興課、市民活動推進課
   • 文化スポーツ部
   • 市民球場管理事務所
   • 人権啓発部
   • 社会局　地域福祉課、高齢福祉課、障害福祉課、児童福祉課
   • 環境局
     • 施設部　施設課　安佐北工場、佐伯工場
     • 業務部　業務第一課　安佐北環境事業所
   • 経済局　競輪事務局　農林水産部
   • 都市計画局
     • 緑化推進部
     • 建築部　住宅計画課
   • 都市整備局　西風新都整備部　調整課
   • 道路交通局
     • 道路管理課
     • 都市交通部
   • 区役所
     • （中、南、安佐南、安佐北、安芸、佐伯）　市民部　区政振興課
     • （安佐北、安芸）、厚生部　生活課
     • （佐伯）　厚生部　健康長寿課
     • （東、南）　建設部　管理課
     • （安佐南、安佐北、安芸）　農林建設部　管理課
     • （中、東、西）　建設部　建築課
     • （安佐南、安佐北）　農林建設部　建築課
     • （安佐北）　農林建設部　農林課
   • 広島市立大学事務局
   • 消防局　消防団室　施設課
   • 教育委員会事務局　施設課、生涯学習課、中央図書館、青少年育成部、学校教育部　保健体育課
   • 財団法人広島市都市整備公社　駐車場管理部　庶務課　住宅管理部
2. 監査の範囲　平成15年度に属する不動産の借上げに関する事務及びこれに付随する事務
3. 監査の期間　平成15年12月19日から平成16年4月23日まで
4. 監査の方法
   監査に当たっては、不動産の有償借上げに関する財務事務が適正に執行されているかどうか、並びに当該事務が合規的、経済的、効率的及び有効的に執行されているかどうか（出資団体監査を除く。）を主眼として実施し、抽出により現地調査を行うとともに、関係書類を検査・照合し、関係職員から説明を聴取した。
5. 監査の結果
   次に述べる事項を除いておおむね適正に処理されていた。
   1. 民有地の借上げに伴う基準借上料の算定等について
      • ア　民有地の借上料については、平成13年度以降、契約借上料が「民有地の借上料算定基準」（財政局所管）に基づく基準借上料を上回っている場合は、借上料の引下げに向けて鋭意努力するよう通知され、適正化に向けての努力が行われている。しかしながら、平成15年度においては、監査の対象とした契約のうち、同算定基準に基づく契約312件中、8割を超える契約において、依然として、契約借上料が基準借上料を上回っており、基準借上料の3倍以上で契約している事例も見受けられることから、適正化に向けて、引き続き指導に努められたい。
      • イ　民有地の借上げに伴う基準借上料の算定に当たっては、その算定の基礎に相続税課税標準額を用いることとされているが、土地の不整形地補正率などの適用誤りや契約書上の面積と異なる面積で算定していた事例が見受けられたので、各主管課が適正にそれを算定できるよう、説明会の開催やチェック体制の整備などの方策を検討されたい。
      • ウ　相続税課税標準額については、地域により固定資産税評価額に相続税の評価倍率表に定める倍率を乗じる倍率方式と、道路ごとに国税局長が決定した路線価を基に土地の形状や利便性を考慮した相続税財産評価基準の補正率などを乗じる路線価方式の2つの算出方法がある。
        基準借上料の算定については、倍率方式による地域においては、当該算出方法のとおり相続税課税標準額を算定しているが、路線価方式による地域においては、固定資産評価基準と相続税財産評価基準で、その補正率などが一部異なっているにもかかわらず、固定資産評価基準の補正率などを使って相続税課税標準額を算出するよう通知されているため、相続税の倍率方式による地域と路線価方式による地域で、その算定基礎額が不統一となっているので、改善されたい。
   2. 市営住宅敷地の借上げについて
      • ア　「八木住宅及び鉢町住宅」敷地の借上げについて
        八木住宅及び鉢町住宅については、平成10年度に住宅廃止の方針が出され、かつ入居者が全て退去し、平成11年度から市営住宅として利用実態のない状況が続いているにもかかわらず、当該住宅内の通路が、隣接宅地の建築物にとって建築基準法上必要な道路となっていることから返還交渉が難航していることなどのため、土地の借上げを継続している。ついては、鉢町住宅に関しては、返還に向けた事務手続が進んでおり、引き続き当該手続を着実に進めるとともに、八木住宅に関しては、土地返還に当たり支障となっている道路問題の解決に向けて、より一層積極的な取組を行うことにより、借上地の早期返還に努められたい。
      • イ　「安佐込田住宅」敷地の借上げについて
        安佐込田住宅については、平成10年度に住宅廃止の方針が出されたことに伴い、入居戸数は当初の4分の1以下まで減少したものの、入居建物が借上地内に分散して残存しているため、借上地の一部返還は行っていない。しかしながら、経済性、効率性の観点から、賃貸借契約を現状のまま長期間継続することは適切とはいえず、また、住宅の老朽化を踏まえて、良好な住宅への住替えなど老朽住宅の集約の推進を図ることなどにより、借上地の早期返還などに努められたい。
   3. 「荒下住宅団地店舗」敷地の借上げについて
      県営荒下住宅団地内の店舗敷地については、本市が土地所有者から当該店舗敷地を借り上げ、当該敷地を店舗出店希望者に転貸をしているが、次のとおり、借上地のほとんどが借上目的である店舗敷地として利用されていない。
      • 当該店舗敷地5区画のうち1区画については、平成11年3月、建物が撤去され敷地が店舗出店者から市に返還されており、以後、未利用地となっている。
      • 他の4区画のうち2区画は店舗敷地として利用されておらず、残り2区画のうち1区画は空き家で廃屋状態となった建物が建っており、1区画のみが店舗敷地として利用されている。
        • ア　荒下住宅団地店舗敷地のうち未利用地となっている区画については、継続して借り上げる必要性は希薄であり、同区画部分の敷地の返還や借上料の減額について、土地所有者との折衝に積極的に取り組まれたい。
        • イ　店舗敷地のうち、空き家で廃屋状態となっている建物敷地に係る転貸料については、長期にわたり滞納されており、また、建物のき損が著しいことから、滞納転貸料の支払請求や建物収去、土地明渡しに向けた措置を速やかに講じられたい。
        • ウ　県営荒下住宅団地自体に廃止の計画があることを踏まえ、店舗敷地の借上げの行政目的や行政効果などについて検証を行い、借上げの必要性について検討を行われたい。
   4. 「西古谷地区転貸地」の借上げについて
      西古谷地区転貸地については、本市が複数の土地所有者から住宅用敷地を借り上げ、個人住宅の敷地として複数の個人に、また、県営住宅の敷地として広島県に転貸している。
      • ア　2名の土地所有者から借り上げている土地について、転借人が立ち退いたため一部が未利用地となっているにもかかわらず、土地の借上げを継続している。借り上げている土地のうち、未利用地部分のみを返還することについては、土地所有者の合意が得にくいことは理解できるが、経済性の観点から、未利用地部分の返還や借上料の減額について、土地所有者との折衝に積極的に取り組まれたい。
      • イ　転借人のなかに、長期にわたり転貸料を滞納している転借人が1名いることから、滞納転貸料を納付するよう積極的に折衝に当たるとともに、支払請求や建物収去、土地明渡しに向けた措置を講じることについても合わせて検討されたい。
   5. 西日本旅客鉄道株式会社（以下「JR西日本」という。）からの「自転車等駐車場」敷地の借上げについて
      • ア　自転車等駐車場の維持管理について、次のような事例が見受けられたので、目的外使用許可に係る事務の適正化を図るとともに、利用者の安全の確保などを図る観点から、速やかに修繕などの措置を講じられたい。また、設置から相当期間が経過している自転車等駐車場が多いことから、施設の老朽化や過疎化・市街地化による利用者の動向などを踏まえ、施設の定期的な現況把握など適切な施設の維持管理に努められたい。
        • (ア)　下深川駅自転車等駐車場及び可部駅自転車等駐車場のフェンスなどに、行政財産の目的外使用許可の手続を経ていない物件が設置されている事例が見受けられた。
        • (イ)　中三田駅自転車等駐車場外2箇所の自転車等駐車場について、屋根、柱など施設の一部にき損が見受けられた。
        • (ウ)　狩留家駅自転車等駐車場外5箇所の自転車等駐車場について、自転車等駐車場の案内表示板のないものや経年劣化により案内表示板が錆びてその内容が読み取れなくなっている事例が見受けられた。
      • イ　JR西日本の駅構内に設置されている自転車等駐車場敷地に係る借上げについては、設置時期が「自転車の安全利用の促進及び自転車等の駐車対策の総合的推進に関する法律」の改正（平成5年12月の改正により、鉄道事業者の協力規定について充実が図られた。）の前であるか後であるかの違いにより、自転車等駐車場という同じ趣旨、目的での借上げにもかかわらず、賃貸借契約によるものと使用貸借契約によるものとがある。これまでも使用貸借契約への統一化に向けて努力されているが、今後とも、同法の趣旨を十分踏まえ、JR西日本との交渉に積極的に取り組み、借上土地に係る経費の削減に努められたい。
   6. 佐伯区内のちびっこ広場について
      佐伯区内のちびっこ広場について、遊具の破損、廃棄物の放置などが見受けられたので、幼児及び小学校低学年児童の利用上の安全確保に万全を期するため、「ちびっこ広場の設置及び管理運営要領」などに基づき、関係地元住民と連携を取りながら適正な管理運営に努められたい。

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